BausparvertragStaatlich gefördertes Spar- und Darlehensprodukt: AnsparphaseDie erste Phase des Bausparvertrags – du zahlst monatlich ein, bis zur Zuteilung. Weiterlesen → + Darlehensanspruch zu vorab festgelegtem Zins. Weiterlesen → und Einliegerwohnung 2026: Mieter zahlt Ihre Kreditrate: Die wichtigsten Zahlen 2026. BSV-Zins garantiert 1,8 %, WohnungsbauprämieStaatliche Förderung: 10 % auf max. 700 €/Jahr = bis zu 70 € pro Person. Weiterlesen → 70 €/Jahr, Zuteilung nach 7–9 Jahren. Hier finden Sie alle Fakten für Ihre fundierte Entscheidung.
Einliegerwohnung: Was ist das und warum sinnvoll?
| Aspekt | Details |
|---|---|
| Was ist eine Einliegerwohnung? | Zweite, abgeschlossene Wohneinheit im Eigenheim — oft Keller, Dachgeschoss oder Anbau |
| Typische Größe | 30–80 m² mit eigenem Eingang, Bad, Küche |
| Mieteinnahmen | 500–1.200 €/Monat Kaltmiete je nach Lage und Größe |
| Steuerliche Behandlung | Mietanteil als Kapitalanlage — anteilige AfA und Werbungskosten |
| BSV-Nutzung | Für Eigenanteil nutzbar — Einliegerwohnung Teil der wohnwirtschaftlichen Nutzung |
| GrESt | Einheitlich auf Gesamtobjekt — kein Aufschlag für Einliegerwohnung |
Steuerliche Vorteile der Einliegerwohnung
- Anteilige AfA: Wenn Einliegerwohnung 25 % der Wohnfläche = 25 % des Kaufpreises AfA-fähig (2 % p.a.)
- Anteilige Zinsen absetzbar: BSV-Zinsen und Bankzinsen anteilig (Mietanteil) als Werbungskosten
- Erhaltungsaufwand: Reparaturen an der Einliegerwohnung sofort absetzbar
- Aufteilung: Muss nach Fläche korrekt aufgeteilt werden — Steuerberater empfohlen
BSV-Strategie mit Einliegerwohnung
- BSV für Eigennutzungsanteil: Eigennutzungs-BSV + Wohnungsbauprämie für den eigengenutzten Teil
- Kein BSV für Vermieter-Teil: Vermieteter Anteil = kein Anspruch auf WBP oder Riester
- Höhere BSV-Summe: Gesamtobjekt teurer als reines EFH — BSV entsprechend größer planen
- Mieteinnahmen in Finanzierungsplan: Bank rechnet nachhaltige Mieteinnahmen als Einnahmen — verbessert die Bonität
Checkliste: EFH mit Einliegerwohnung kaufen
- Baugenehmigung prüfen: Ist Einliegerwohnung genehmigt? (Nicht alle Umbauten sind legal!)
- Grundriss prüfen: Echter eigener Eingang, Bad, Küche — oder nur "Kellerzimmer"?
- Mietpreisspiegel checken: Was ist in der Lage realistisch erzielbar?
- BSV-Summe berechnen: Gesamtobjekt-Finanzierung + Eigennutzungsanteil für BSV-Prämien
- Steuerberater konsultieren: Aufteilung Eigennutzung/Vermietung korrekt aufstellen
- Mietvertrag vorbereiten: Vor Kauf klären wer die Einliegerwohnung bewohnen wird
Schritt für Schritt: So gehen Sie vor
- Bedarf ermitteln: Wann und wofür brauchen Sie das Kapital? (Kauf, Bau, Modernisierung)
- BausparsummeGuthaben + Darlehen zusammen. Basis für Abschlussgebühr und Zuteilungszeitpunkt. Weiterlesen → berechnen: 20–30 % des Kaufpreises oder volle Modernisierungskosten als Ziel
- Anbieter vergleichen: Darlehenszins (1,5–2,5 %) und AbschlussgebührEinmalige Gebühr bei Vertragsabschluss: 1,0–1,6 % der Bausparsumme. Weiterlesen → (1–1,6 %) vergleichen
- Fördercheck: Wohnungsbauprämie, VL, Riester – was passt zu Ihrer Situation?
- Sparrate optimieren: VL des Arbeitgebers direkt in BSV, Sonderzahlungen einplanen
- BSV abschließen: Am besten sofort – ZinssicherungDer garantierte Darlehenszins bei Vertragsabschluss – schützt vor steigenden Marktzinsen. Weiterlesen → gilt ab Vertragsabschluss
- KfW prüfen: Kombination BSV + KfW für maximale staatliche Unterstützung
Unser Fazit
Der Bausparvertrag lohnt sich 2026 vor allem für Menschen die in 8–12 Jahren kaufen, bauen oder modernisieren wollen. Der garantierte Darlehenszins (1,5–2,5 % p.a.) ist der entscheidende Vorteil – egal ob die Bauzinsen in 10 Jahren bei 2 % oder 6 % liegen. Empfehlung: Jetzt abschließen, staatliche Förderung sichern, in 8–10 Jahren abrufen.
Häufige Fragen: BSV und Einliegerwohnung
Ja — die Mieteinnahmen fließen in Ihr allgemeines Haushaltseinkommen. Sie können daraus die BSV-Sparrate zahlen — kein Problem. Noch besser: Die Mieteinnahmen erhöhen Ihre monatliche Liquidität, mit der Sie höhere Sparraten in den BSV einzahlen können = schnellere Zuteilung. Steuerlich: Mieteinnahmen aus Einliegerwohnung versteuern (EÜR), dabei anteilige Zinsen und AfA abziehen. Netto-Mieteinnahmen sind dann deutlich niedriger als Brutto-Miete. Die BSV-Sparrate zahlen Sie mit dem Netto-Liquiditäts-Plus aus Miete minus Steuern. Mehr im Finanzierungsrechner.
