GrunderwerbsteuerSteuer beim Immobilienkauf: 3,5 % (Bayern) bis 6,5 % (NRW, Saarland, etc.) des Kaufpreises. Weiterlesen → Vergleich alle 16 Bundesländer 2026: Von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in NRW. Welches Bundesland spart beim Hauskauf am meisten? Mit konkreten Beispielen und BSV-Strategie.
Grunderwerbsteuer 2026: Alle 16 Bundesländer im Überblick
| Bundesland | GrESt-Satz | Bei 300.000 € | Bei 500.000 € |
|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 10.500 € | 17.500 € |
| Sachsen | 3,5 % | 10.500 € | 17.500 € |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 15.000 € | 25.000 € |
| Niedersachsen | 5,0 % | 15.000 € | 25.000 € |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 15.000 € | 25.000 € |
| Bremen | 5,0 % | 15.000 € | 25.000 € |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 15.000 € | 25.000 € |
| Hamburg | 5,5 % | 16.500 € | 27.500 € |
| Hessen | 6,0 % | 18.000 € | 30.000 € |
| Berlin | 6,0 % | 18.000 € | 30.000 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 18.000 € | 30.000 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 19.500 € | 32.500 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 19.500 € | 32.500 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 19.500 € | 32.500 € |
| Thüringen | 6,5 % | 19.500 € | 32.500 € |
| Saarland | 6,5 % | 19.500 € | 32.500 € |
Warum unterscheiden sich die Sätze so stark?
Seit 2006 dürfen die Bundesländer ihren eigenen Grunderwerbsteuersatz festlegen — davor galt bundesweit einheitlich 3,5 %. Seitdem haben viele Länder den Satz schrittweise erhöht, um Haushaltslöcher zu stopfen. Bayern und Sachsen haben als einzige Bundesländer den ursprünglichen Satz von 3,5 % behalten.
- 3,5 % (günstigste): Bayern, Sachsen — beide haben nie erhöht
- 5,0 %: Baden-Württemberg (erhöht 2011), Niedersachsen (erhöht 2014), Rheinland-Pfalz, Bremen, Sachsen-Anhalt
- 5,5 %: Hamburg (erhöht 2023 auf diesen Satz)
- 6,0 %: Hessen, Berlin, Mecklenburg-Vorpommern
- 6,5 % (teuerste): NRW, Schleswig-Holstein, Thüringen, Saarland, Brandenburg — alle seit 2014 oder 2015
BSV-Strategie je nach Bundesland
| Bundesland-Gruppe | GrESt | BSV-Summe empfohlen | Tipp |
|---|---|---|---|
| Bayern, Sachsen | 3,5 % | Kaufpreis × 8–9 % | Gesamt-NK niedrig, BSV stärker auf Kaufpreis fokussieren |
| BW, NDS, RLP, HB, SA | 5,0 % | Kaufpreis × 10–11 % | Mittlere NK — BSV mindestens GrESt-Anteil abdecken |
| Hamburg | 5,5 % | Kaufpreis × 11–12 % | Teurer Immobilienmarkt + mittlere GrESt |
| Hessen, Berlin, MV | 6,0 % | Kaufpreis × 11–13 % | Hohe GrESt — frühzeitig besparen! |
| NRW, SH, TH, SL, BB | 6,5 % | Kaufpreis × 12–14 % | Höchste GrESt — BSV gezielt für Nebenkosten-Puffer nutzen |
Bundesland-Wechsel: Lohnt sich der Umzug für den Hauskauf?
Eine extreme Maßnahme, aber rechnerisch interessant: Wer aus NRW nach Bayern zieht und dort kauft, spart bei 400.000 € genau 12.000 € Grunderwerbsteuer. Natürlich spielen viele andere Faktoren eine Rolle (Kaufpreise, Gehalt, Lebenshaltungskosten). Aber wer ohnehin flexibel ist, sollte die Grenzregionen im Blick haben:
- Bayern/Baden-Württemberg-Grenze: Auf Bayern-Seite 3,5 % statt 5 % — bei 400.000 € spart man 6.000 €
- Bayern/Thüringen-Grenze: 3,5 % vs. 6,5 % — Unterschied 12.000 € bei 400.000 €
- Sachsen/Brandenburg-Grenze: 3,5 % vs. 6,5 % — vor allem im Raum Dresden/Cottbus relevant
Checkliste: Grunderwerbsteuer optimieren
- Inventar separat kaufen (Küche, Einbauschränke) — reduziert die Bemessungsgrundlage
- BSV-Guthaben gezielt für GrESt einplanen (Auszahlung nach Zuteilung)
- Bei Neubau: Grundstück separat beurkunden kann GrESt auf Grundstückspreis begrenzen
- Familienmitglieder: Kauf zwischen Eheleuten, Eltern und Kindern ist GrESt-frei!
- In Grenzregionen: Bundesland-Vergleich vor Kauf machen
- Nebenkostenrechner nutzen: GrESt nach Bundesland berechnen
Unser Fazit
Der Bausparvertrag lohnt sich 2026 vor allem für Menschen die in 8–12 Jahren kaufen, bauen oder modernisieren wollen. Der garantierte Darlehenszins (1,5–2,5 % p.a.) ist der entscheidende Vorteil – egal ob die Bauzinsen in 10 Jahren bei 2 % oder 6 % liegen. Empfehlung: Jetzt abschließen, staatliche Förderung sichern, in 8–10 Jahren abrufen.
Häufige Fragen: Grunderwerbsteuer Bundesländer Vergleich
Bayern und Sachsen mit je 3,5 % — seit 2006 nie erhöht. Bei einem Kaufpreis von 300.000 € zahlen Sie dort 10.500 € GrESt. In NRW, Schleswig-Holstein, Thüringen, Saarland oder Brandenburg wären es dagegen 19.500 € — also 9.000 € mehr. Für Käufer, die zwischen zwei Bundesländern wählen können (z.B. Grenzregion Bayern/Thüringen), lohnt sich der Bundesland-Check immer. Details im Nebenkostenrechner.
Ja! Genau dafür ist der Bausparvertrag ideal. Das BSV-Guthaben ist nach der Zuteilung frei verfügbar für alle Kosten rund um den Immobilienkauf — inklusive Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklercourtage. Wer 10 Jahre lang 200 €/Monat anspart, hat bei 2 % Zinsen rund 26.000 € verfügbar — genug für die Nebenkosten einer 300.000-€-Immobilie in Bayern. In NRW reicht es knapp, aber es ist ein wichtiger Puffer. Mehr dazu im BSV-Ratgeber.
Ja, gemäß § 3 GrEStG sind Grundstückserwerbe zwischen Ehegatten von der Grunderwerbsteuer befreit. Gleiches gilt für eingetragene Lebenspartner und für Erwerbe in gerader Linie (Eltern an Kinder und umgekehrt). Nicht begünstigt sind dagegen Geschwister, Schwiegereltern oder unverheiratete Paare. Für Unverheiratete: Wenn nur ein Partner kauft und der andere later eingeheiratet wird — dann können Sie das Eigentum GrESt-frei übertragen! Frühzeitig planen zahlt sich aus.
