Anschlussfinanzierung
Die Anschlussfinanzierung (auch Prolongation oder Umschuldung) bezeichnet den Folgekredit, der benötigt wird, wenn die Zinsbindungsfrist eines bestehenden Hypothekendarlehens ausläuft und noch eine Restschuld offen ist. Das ist bei den meisten Immobilienfinanzierungen nach 10–15 Jahren der Fall. Problem: Bei Ablauf der Zinsbindung muss der aktuelle Marktzins akzeptiert werden – egal ob dieser höher oder niedriger ist als der ursprüngliche Zinssatz. Wer in den 2010er Jahren zu 1–2 % finanziert hat, musste bei der Anschlussfinanzierung in 2023/24 plötzlich 3,5–4,5 % zahlen. Das hat die monatliche Rate erheblich erhöht. Der Bausparvertrag als Lösung: Ein Bausparvertrag, der parallel zur Erstfinanzierung abgeschlossen wird, ist die optimale Absicherung gegen steigende Zinsen bei der Anschlussfinanzierung. Der Darlehenszins (2,25–2,55 % in 2026) wird heute festgeschrieben und gilt in 10–15 Jahren – unabhängig vom dann geltenden Marktzins. Konkrete Strategie: Hauskauf für 500.000 €, Erstfinanzierung 400.000 € zu 3 % für 15 Jahre. Gleichzeitig wird ein Bausparvertrag über 100.000 € abgeschlossen. In 15 Jahren ist die Restschuld auf ca. 200.000–250.000 € gesunken. Der Bausparvertrag ist zugeteilt und deckt einen großen Teil der Restschuld zu garantierten 2,3 %. Für den Rest wird neu finanziert – aber zu einem geringeren Betrag. Forward-Bausparvertrag: Einige Bausparkassen bieten spezielle Forward-Tarife an, die explizit auf die Anschlussfinanzierung ausgerichtet sind. Dabei wird die Zuteilung so geplant, dass sie genau mit dem Ablauf der aktuellen Zinsbindung zusammenfällt. Fazit: Die Anschlussfinanzierung ist das unterschätzte Zinsrisiko des deutschen Immobilienmarkts. Wer heute einen Bausparvertrag abschließt, kann dieses Risiko vollständig eliminieren. Die Strategie ist einfach: Bausparvertrag parallel zur Erstfinanzierung abschließen, sodass die Zuteilung genau dann erfolgt, wenn die Zinsbindung des Hauptdarlehens ausläuft.