Kaufnebenkosten
Kaufnebenkosten sind alle Kosten, die beim Immobilienerwerb zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis anfallen. Sie werden häufig unterschätzt und können je nach Bundesland und Situation 7 bis über 15 % des Kaufpreises ausmachen. Die drei Hauptkomponenten: Erstens die Grunderwerbsteuer – sie variiert zwischen 3,5 % (Bayern, Sachsen) und 6,5 % (NRW, Saarland, Brandenburg, Thüringen). Zweitens die Notargebühren – für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Grundschuldeintragung fallen ca. 1,0–1,5 % des Kaufpreises an. Drittens die Grundbuchgebühren – ca. 0,5 % für die Eintragung des neuen Eigentümers und der Grundschuld. Maklerprovision: Wenn ein Makler beteiligt ist, kommen nochmals 3,0–3,57 % Maklerprovision (inkl. MwSt) hinzu – seit 2020 wird diese in der Regel zu gleichen Teilen zwischen Käufer und Verkäufer geteilt, also ca. 1,5–1,8 % für den Käufer. Gesamtrechnung: In Bayern (ohne Makler): 3,5 % GrESt + 1,5 % Notar + 0,5 % Grundbuch = 5,5 %. In NRW (mit Makler): 6,5 % GrESt + 1,5 % Notar + 0,5 % Grundbuch + 1,79 % Makler = ca. 10,3 %. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € sind das 22.000 € vs. 41.200 € – ein Unterschied von fast 20.000 €. Wichtig: Kaufnebenkosten können nicht über das Hypothekendarlehen finanziert werden – Banken verlangen, dass diese aus Eigenkapital bezahlt werden. Wer zu wenig Eigenkapital hat, riskiert, die Finanzierung nicht zu erhalten, auch wenn der Kaufpreis selbst finanzierbar wäre. Bausparvertrag als Lösung: Das Bausparguthaben kann gezielt für die Kaufnebenkosten angespart werden, damit Banken und Bausparkassen die eigentliche Immobilie vollständig finanzieren können. Fazit: Kaufnebenkosten sind oft der entscheidende Unterschied zwischen einer machbaren und einer gescheiterten Finanzierung. Wer 20 % Eigenkapital plus Nebenkosten vorweisen kann, hat bei den Banken erheblich bessere Karten. Der Bausparvertrag hilft, dieses Eigenkapitalpolster gezielt und planbar über viele Jahre aufzubauen.