Tilgung
Tilgung bezeichnet die schrittweise Rückzahlung eines Darlehens. Sie ist der Kern jeder Immobilienfinanzierung: Ohne Tilgung bleibt die Schuld ewig bestehen; mit Tilgung wird der Schuldner Schritt für Schritt schuldenfrei. Beim Bauspardarlehen: Das Bauspardarlehen wird als Annuitätendarlehen getilgt. Die monatliche Rate aus Zinsen und Tilgung bleibt konstant. Innerhalb der Rate steigt der Tilgungsanteil monatlich minimal an, während der Zinsanteil sinkt – weil die Restschuld nach jeder Zahlung kleiner wird. Anfangstilgung: Bei einem Bauspardarlehen von 60.000 € zu 2,35 % mit einer Rate von 320 € beträgt der Anfangstilgungssatz ca. 4,0 %. Das ist vergleichsweise hoch – bei klassischen Bankdarlehen liegt der Anfangstilgungssatz oft nur bei 1–2 %. Das bedeutet: Bauspardarlehen sind relativ schnell zurückgezahlt. Sondertilgungen: Fast alle Bausparkassen erlauben jederzeit Sondertilgungen in beliebiger Höhe – ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das ist ein erheblicher Vorteil gegenüber klassischen Bankdarlehen, die Sondertilgungen oft begrenzen (z.B. nur 5 % der Darlehenssumme pro Jahr) oder mit Gebühren belegen. Eine einmalige Sondertilgung von 5.000 € bei einem Restdarlehen von 40.000 € kann die verbleibende Laufzeit um 1–2 Jahre verkürzen. Gesamtzinsbelastung: Die Gesamtzinslast über die Laufzeit hängt stark von der Tilgungsgeschwindigkeit ab. Wer höhere Raten wählt oder regelmäßig Sondertilgungen leistet, zahlt deutlich weniger Gesamtzinsen. Bei 60.000 € zu 2,35 % über 17 Jahre beträgt die Gesamtzinsbelastung ca. 11.000 €. Wer stattdessen in 12 Jahren fertig ist, zahlt nur noch ca. 7.500 € – eine Ersparnis von 3.500 €. Steuer: Tilgungsanteile sind steuerlich nicht absetzbar. Nur Zinsen können bei vermieteten Immobilien als Werbungskosten geltend gemacht werden. Fazit: Tilgung ist der aktive Weg zur Schuldenfreiheit. Wer schneller tilgt, durch höhere Raten oder Sondertilgungen, zahlt weniger Gesamtzinsen und ist früher frei. Das Bauspardarlehen bietet hier maximale Flexibilität: keine Gebühren für Sondertilgungen, kein bürokratischer Aufwand.