Ratgeber

Bausparvertrag Maklercourtage 2026

📅 3. Nov. 2024 ⏱ 5 Min. Lesezeit

Auf einen Blick

Maklercourtage beim Immobilienkauf 2026: Was Maklergebühren kosten, wie die Provisionsteilung seit 2020 funktioniert und wie BSV-Sparer die Maklercourtage in ihre Finanzierungsplanung einbeziehen.

BausparvertragStaatlich gefördertes Spar- und Darlehensprodukt: AnsparphaseDie erste Phase des Bausparvertrags – du zahlst monatlich ein, bis zur ZuteilungDer Moment, ab dem du Guthaben + Darlehen abrufen kannst. Hängt von Bewertungszahl und Guthaben ab. Weiterlesen →. Weiterlesen → + Darlehensanspruch zu vorab festgelegtem Zins. Weiterlesen → Maklercourtage 2026: Die wichtigsten Zahlen 2026. BSV-Zins garantiert 1,8 %, WohnungsbauprämieStaatliche Förderung: 10 % auf max. 700 €/Jahr = bis zu 70 € pro Person. Weiterlesen → 70 €/Jahr, Zuteilung nach 7–9 Jahren. Hier finden Sie alle Fakten für Ihre fundierte Entscheidung.

Maklercourtage 2026: Aktuelle Regelung

Bundesland	Käufer-Courtage max.	Bei 350.000 €
Bayern	3,57 % (inkl. MwSt.)	12.495 €
Baden-Württemberg	3,57 %	12.495 €
NRW	3,57 %	12.495 €
Berlin / Brandenburg	3,57 %	12.495 €
Hamburg	3,12 % (Käufer)	10.920 €
Bremen	Verhandlungssache	Variabel

Gesetz seit 2020: Das Bestellerprinzip für Wohnimmobilien gilt seit Dezember 2020. Wer den Makler bestellt, zahlt mindestens die Hälfte. Maximum: Käufer zahlen maximal so viel wie der Verkäufer. In der Praxis werden 3,57 % (Käufer) + 3,57 % (Verkäufer) am häufigsten vereinbart – Gesamtcourtage 7,14 %. Bei Neubauten vom Bauträger: oft keine Maklercourtage.

Maklercourtage und BSV: Planung der Nebenkosten

Die Maklercourtage ist eine erhebliche Nebenkostenposition, die aus EigenkapitalEigene Mittel für den Immobilienkauf – mindestens 20 % des Kaufpreises empfohlen. Weiterlesen → finanziert werden muss:

Gesamtnebenkosten berechnen: GrESt + Notar + Makler + Grundbuch = 8–12 % des Kaufpreises
BSV-Eigenkapital einplanen: Nebenkosten aus BSV-Guthaben oder Eigenersparnissen (nicht finanzierbar!)
Makler-freie Alternativen: Direkt vom Eigentümer kaufen (Privatverkauf) spart 3,57 % – findet man bei Immoscout24, eBay Kleinanzeigen
Neubau: Bauträgerobjekte oft ohne Makler = 3,57 % Ersparnis → mehr EK für BSV

Gesamte KaufnebenkostenSteuern und Gebühren beim Immobilienkauf: Grunderwerbsteuer + Notar + Grundbuch = 7–12,5 % des Kaufpreises. Weiterlesen → nach Bundesland

Bundesland	GrESt	Notar+GB	Makler	Gesamt
Bayern	3,5 %	1,5–2 %	3,57 %	ca. 8,5 %
BW	5 %	1,5–2 %	3,57 %	ca. 10 %
NRW	6,5 %	1,5–2 %	3,57 %	ca. 11,5 %
Berlin	6 %	1,5–2 %	3,57 %	ca. 11 %
Sachsen	3,5 %	1,5–2 %	3,57 %	ca. 8,5 %

Spartipp: Den Nebenkosten-Rechner nutzen – wie in unserem Nebenkostenrechner möglich, berechnen Sie alle Nebenkosten inkl. Makler für Ihr Bundesland. Das gibt Ihnen die exakte Eigenkapital-Anforderung für Ihre BSV-Planung.

Experten-Tipp: Tipp aus der Praxis: Schließen Sie den BSV mindestens 8 Jahre vor dem geplanten Kauf ab. Wer mit 28 Jahren einen BSV für 80.000 € abschließt und 350 €/Monat spart, hat mit 36 Jahren das günstige Darlehen verfügbar – genau dann wenn Familien typisch kaufen wollen.

Nebenkosten inkl. Makler berechnen: Vollständige Kaufnebenkosten berechnen →

Unser Fazit

Der Bausparvertrag lohnt sich 2026 vor allem für Menschen die in 8–12 Jahren kaufen, bauen oder modernisieren wollen. Der garantierte Darlehenszins (1,5–2,5 % p.a.) ist der entscheidende Vorteil – egal ob die Bauzinsen in 10 Jahren bei 2 % oder 6 % liegen. Empfehlung: Jetzt abschließen, staatliche Förderung sichern, in 8–10 Jahren abrufen.

Kostenlos vergleichen →

Häufige Fragen: Maklercourtage und BSV

Nein – Maklercourtage ist Teil der Kaufnebenkosten und muss aus Eigenkapital bezahlt werden. Das BSV-Darlehen (wie auch Bankdarlehen) ist auf den Kaufpreis der Immobilie beschränkt – Nebenkosten sind nicht finanzierbar. Dazu zählen GrESt, Notarkosten, Grundbuchkosten und Maklercourtage. Das heißt: Ihr BSV-Guthaben sollte die Nebenkosten von 8–12 % des Kaufpreises abdecken können.

Seit 2020 gilt: Käufer zahlen maximal so viel wie der Verkäufer. Verhandeln ist möglich, aber der Makler hat keinen Verhandlungsspielraum nach unten (er braucht die Courtage für sein Honorar). Was Sie tun können: Maklerfreie Objekte suchen (Privatverkäufe), Neubauten vom Bauträger kaufen, oder bei gefragten Objekten akzeptieren (Verkäufer haben Marktmacht). In Ballungsräumen ist Verhandeln schwierig, in ländlichen Regionen manchmal möglich.

Begriffe erklärt

Zuteilung Wohnungsbauprämie Eigenkapital Kaufnebenkosten Bausparvertrag

Häufige Fragen

Ein BSV lohnt sich, wenn Sie in 8–15 Jahren kaufen, bauen oder modernisieren wollen und heute Zinsen unter 2 % sichern möchten. Besonders wertvoll: Kombination mit staatlicher Förderung (Wohnungsbauprämie bis 70 €/Jahr, Riester-Zulage, Arbeitnehmer-Sparzulage bis 42 €/Jahr).

Faustregel: 20–30 % des geplanten Kaufpreises. Bei 350.000 € Kaufpreis also 70.000–105.000 € Bausparsumme. Die monatliche Sparrate liegt typisch bei 3–5 ‰ der Bausparsumme (bei 50.000 € also 150–250 €/Monat). Unser Rechner hilft bei der genauen Kalkulation.

Guthabenzins: was Sie in der Sparphase auf Ihr Guthaben erhalten (aktuell 0,1–0,25 % – gering). Darlehenszins: was Sie in der Darlehensphase zahlen (1,5–2,5 % – der entscheidende Vorteil gegenüber Bankkrediten mit 3,5–4,5 %). Der Darlehenszins wird bei Abschluss garantiert und verändert sich nicht.

Ja – gesetzlich unbegrenzt. Viele Experten empfehlen zwei BSV: einen für VL (staatliche Zulage sichern) und einen für den Immobilienerwerb. Wichtig: Wohnungsbauprämie gilt nur bis 700 € Einzahlung/Jahr/Person. Jeder Vertrag muss separat die Fördervoraussetzungen erfüllen.

Nach Zuteilung haben Sie typisch 2 Jahre Zeit. Rufen Sie das Darlehen nicht ab, erhalten Sie das Guthaben inkl. Zinsen ausgezahlt. Einige Anbieter (z.B. Schwäbisch Hall) zahlen dann einen Bonuszins. Die staatliche Förderung entfällt, wenn keine wohnwirtschaftliche Verwendung erfolgt.