Ratgeber

Bausparvertrag Neubau oder Bestand

📅 13. Apr. 2026 ⏱ 5 Min. Lesezeit

Auf einen Blick

Neubau oder Bestandsimmobilie mit BSV? GrESt-Vorteile, Sanierungskosten und KfW-Förderung im Vergleich.

BausparvertragStaatlich gefördertes Spar- und Darlehensprodukt: AnsparphaseDie erste Phase des Bausparvertrags – du zahlst monatlich ein, bis zur ZuteilungDer Moment, ab dem du Guthaben + Darlehen abrufen kannst. Hängt von Bewertungszahl und Guthaben ab. Weiterlesen →. Weiterlesen → + Darlehensanspruch zu vorab festgelegtem Zins. Weiterlesen → Neubau oder Bestand: Die wichtigsten Zahlen 2026. BSV-Zins garantiert 1,8 %, WohnungsbauprämieStaatliche Förderung: 10 % auf max. 700 €/Jahr = bis zu 70 € pro Person. Weiterlesen → 70 €/Jahr, Zuteilung nach 7–9 Jahren. Hier finden Sie alle Fakten für Ihre fundierte Entscheidung.

Neubau vs. Bestandsimmobilie: Die Kernfrage

Ob Neubau oder Bestand – beide Wege funktionieren mit dem Bausparvertrag. Aber die Entscheidung hat enorme finanzielle Konsequenzen: Kaufpreis, Energiekosten, Sanierungsaufwand und staatliche Förderung unterscheiden sich erheblich.

Kriterium	Neubau	Bestandsimmobilie
Kaufpreis	20–40 % teurer	Günstigerer Einstieg
Energiestandard	EH40/EH55 (günstige Heizkosten)	Oft EH100+ (höhere Heizkosten)
Sanierungskosten	Keine (0–10 Jahre)	50.000–200.000 € möglich
GrESt	Auf Grundstück (günstig)	Auf Gesamtkaufpreis
KfW-Förderung	Bis 150.000 € (Programm 297)	Bis 150.000 € (Programm 261)
Wartezeit	1–3 Jahre Bauzeit	Sofort einziehbar
BSV-Nutzung	Perfekt (Bau-Finanzierung)	Perfekt (Kauf-Finanzierung)

BSV für Neubau besonders geeignet: Der Bausparvertrag wurde ursprünglich für den Hausbau entwickelt. Bei Neubau: BSV-Guthaben als EigenkapitalEigene Mittel für den Immobilienkauf – mindestens 20 % des Kaufpreises empfohlen. Weiterlesen → + BSV-Darlehen für Bauabschnitte abrufbar. Vorteil: Baufinanzierung mit gesichertem Festzins. Beim Bestandskauf: BSV-Guthaben als EK + BSV-Darlehen für den Kaufpreis. GrESt-Hinweis: Beim Neubau auf eigenem Grundstück fällt GrESt nur auf das Grundstück an (nicht auf das Gebäude) – das kann erheblich günstiger sein!

Checkliste: Neubau mit BSV

Grundstück suchen und kaufen (GrESt fällt auf Grundstückspreis an)
BSV für Grundstückskauf nutzen (oder separate Finanzierung)
Bauantrag und Genehmigung (6–18 Monate vor Baubeginn)
KfW-Förderung beantragen (Programm 297/298 für klimafreundlichen Neubau)
BSV-Darlehen für Baukostenabschnitte einplanen
Eigenleistungen dokumentieren (bis 15 % als EK anrechenbar)
Bauzeitpuffer: 6–12 Monate Verzögerung einplanen

Checkliste: Bestandsimmobilie mit BSV

Energieausweis prüfen: EH100 oder schlechter? Sanierungskosten einkalkulieren
Baujahr und Zustand: Dach, Fenster, Heizung – Gutachter beauftragen
GrESt auf Gesamtkaufpreis einplanen (3,5–6,5 % je Bundesland)
BSV-Guthaben als EK nutzen, BSV-Darlehen für Restkaufpreis
KfW 261 für energetische Sanierung prüfen (separat nach Kauf)
Rücklagen für unerwartete Reparaturen (1 % des Kaufpreises / Jahr)

Experten-Tipp: Tipp aus der Praxis: Schließen Sie den BSV mindestens 8 Jahre vor dem geplanten Kauf ab. Wer mit 28 Jahren einen BSV für 80.000 € abschließt und 350 €/Monat spart, hat mit 36 Jahren das günstige Darlehen verfügbar – genau dann wenn Familien typisch kaufen wollen.

Unser Fazit

Der Bausparvertrag lohnt sich 2026 vor allem für Menschen die in 8–12 Jahren kaufen, bauen oder modernisieren wollen. Der garantierte Darlehenszins (1,5–2,5 % p.a.) ist der entscheidende Vorteil – egal ob die Bauzinsen in 10 Jahren bei 2 % oder 6 % liegen. Empfehlung: Jetzt abschließen, staatliche Förderung sichern, in 8–10 Jahren abrufen.

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Häufige Fragen: Neubau vs. Bestand mit BSV

Entscheidend ist: Wann wird der Kaufvertrag geschlossen? Beim klassischen Neubau-Modell kauft man zunächst nur das Grundstück (z.B. 80.000 €) – GrESt fällt nur auf 80.000 € an (3,5 % Bayern = 2.800 €). Danach schließt man einen separaten Bauvertrag (z.B. 320.000 €) – auf Bauverträge fällt keine GrESt an! Gesamtkosten: 400.000 €, aber GrESt nur auf 80.000 € Grundstück. Beim Kauf einer fertigen Neubau-Immobilie vom Bauträger (schlüsselfertig): GrESt auf Gesamtkaufpreis. Tipp: Grundstückskauf und Bauvertrag trennen – wenn rechtlich möglich. Mehr im BSV Nebenkosten-Guide.

Faustregeln für Sanierungskosten: Dach erneuern: 30.000–80.000 €. Fenster komplett: 15.000–40.000 €. Heizung (Gas→Wärmepumpe): 20.000–50.000 €. Elektrik erneuern: 10.000–25.000 €. Vollsanierung Altbau: 80.000–200.000 €. Bei Kaufpreis 300.000 € + 100.000 € Sanierung = 400.000 € Gesamtkosten. Manchmal ist Neubau (400.000 €, sofort einzugsbereit, EH55) günstiger als sanierter Altbau (400.000 € gesamt). BSV für Sanierungsfinanzierung: möglich! BSV-Darlehen ist nicht auf Neubau beschränkt – Modernisierung ist ausdrücklich erlaubt. Wie im BSV-Ratgeber erklärt.

Begriffe erklärt

Zuteilung Wohnungsbauprämie Eigenkapital LBS Bausparvertrag

Häufige Fragen

Ein BSV lohnt sich, wenn Sie in 8–15 Jahren kaufen, bauen oder modernisieren wollen und heute Zinsen unter 2 % sichern möchten. Besonders wertvoll: Kombination mit staatlicher Förderung (Wohnungsbauprämie bis 70 €/Jahr, Riester-Zulage, Arbeitnehmer-Sparzulage bis 42 €/Jahr).

Faustregel: 20–30 % des geplanten Kaufpreises. Bei 350.000 € Kaufpreis also 70.000–105.000 € Bausparsumme. Die monatliche Sparrate liegt typisch bei 3–5 ‰ der Bausparsumme (bei 50.000 € also 150–250 €/Monat). Unser Rechner hilft bei der genauen Kalkulation.

Guthabenzins: was Sie in der Sparphase auf Ihr Guthaben erhalten (aktuell 0,1–0,25 % – gering). Darlehenszins: was Sie in der Darlehensphase zahlen (1,5–2,5 % – der entscheidende Vorteil gegenüber Bankkrediten mit 3,5–4,5 %). Der Darlehenszins wird bei Abschluss garantiert und verändert sich nicht.

Ja – gesetzlich unbegrenzt. Viele Experten empfehlen zwei BSV: einen für VL (staatliche Zulage sichern) und einen für den Immobilienerwerb. Wichtig: Wohnungsbauprämie gilt nur bis 700 € Einzahlung/Jahr/Person. Jeder Vertrag muss separat die Fördervoraussetzungen erfüllen.

Nach Zuteilung haben Sie typisch 2 Jahre Zeit. Rufen Sie das Darlehen nicht ab, erhalten Sie das Guthaben inkl. Zinsen ausgezahlt. Einige Anbieter (z.B. Schwäbisch Hall) zahlen dann einen Bonuszins. Die staatliche Förderung entfällt, wenn keine wohnwirtschaftliche Verwendung erfolgt.