BausparvertragStaatlich gefördertes Spar- und Darlehensprodukt: Ansparphase + Darlehensanspruch zu vorab festgelegtem Zins. Weiterlesen → EigenkapitalEigene Mittel für den Immobilienkauf – mindestens 20 % des Kaufpreises empfohlen. Weiterlesen → Guide 2026: Die wichtigsten Zahlen 2026. BSV-Zins garantiert 1,8 %, WohnungsbauprämieStaatliche Förderung: 10 % auf max. 700 €/Jahr = bis zu 70 € pro Person. Weiterlesen → 70 €/Jahr, Zuteilung nach 7–9 Jahren. Hier finden Sie alle Fakten für Ihre fundierte Entscheidung.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Die Faustregel lautet: mindestens 20–30 % Eigenkapital plus KaufnebenkostenSteuern und Gebühren beim Immobilienkauf: Grunderwerbsteuer + Notar + Grundbuch = 7–12,5 % des Kaufpreises. Weiterlesen → (8–15 % je nach Bundesland). In der Praxis:
| EK-Quote | Was das bedeutet | Konsequenzen |
|---|---|---|
| Unter 10 % | Nur Nebenkosten gedeckt | Hohe Zinsen, schwer zu bekommen, riskant |
| 10–20 % | Solide Basis | Bank vergibt Kredit, etwas höhere Zinsen |
| 20–30 % | Goldene Zone | Gute Konditionen, geringes Risiko |
| 30–40 % | Stark | Beste Zinsen, kurze Laufzeit möglich |
| Über 40 % | Sehr stark | Optimale Konditionen, kaum Kreditrisiko |
Beispielrechnung: 400.000 € Kaufpreis
| Position | Betrag | Anteil |
|---|---|---|
| Kaufpreis Immobilie | 400.000 € | — |
| Nebenkosten (ca. 10 %) | 40.000 € | — |
| Gesamtbedarf | 440.000 € | — |
| BSV-Guthaben | 30.000 € | 6,8 % |
| BSV-Darlehen | 50.000 € | 11,4 % |
| Eigene Ersparnisse | 40.000 € | 9,1 % |
| KfW-Darlehen | 20.000 € | 4,5 % |
| Eigenkapital-Anteil | 140.000 € (32 %) | — |
| Restfinanzierung Bank | 300.000 € | 68 % |
BSV als Eigenkapital: Was zählt wirklich?
- BSV-Guthaben: Zählt als Eigenkapital – fließt als Tilgung in Finanzierung
- BSV-Darlehen: Ist ein Darlehen (Fremdkapital) – aber günstig verzinst (1–2 %)
- Unterschied zur Bank: BSV-Darlehen oft zu 1–2 % statt 4–5 % Bankzins – spart erheblich
- EK-Berechnung bei Bank: BSV-Guthaben zählt als EK, BSV-Darlehen als günstiges Fremdkapital
So bauen Sie Eigenkapital systematisch auf
- BSV frühzeitig starten: 7–10 Jahre vor Kauf – regelmäßige Sparrate aufbauen
- Wohn-RiesterRiester-Förderung für Wohneigentum – staatliche Zulagen + Steuerabzug bis 2.100 €/Jahr. Weiterlesen → nutzen: 175 € Grundzulage + Steuervorteil – staatlicher EK-Aufbau
- Sonderzahlungen einplanen: Bonus, Steuerrückerstattung, Erbschaften → BSV
- Parallel Tagesgeld: Für Nebenkosten (die können nicht mit BSV finanziert werden)
- Wohnungsbauprämie: EinkommensgrenzeMaximales zu versteuerndes Einkommen für Wohnungsbauprämie (Einzel: 35.000 €, Paar: 70.000 €). Weiterlesen → beachten – gratis 10 % auf BSV-Sparrate
Nebenkosten brauchen eigenes Kapital
Wichtig: Kaufnebenkosten (Notar, GrESt, Makler) können nicht mit BSV-Darlehen bezahlt werden – die müssen aus eigenem Guthaben kommen:
| Bundesland | GrESt | Nebenkosten gesamt | Bei 400.000 € |
|---|---|---|---|
| Bayern / Sachsen | 3,5 % | ~7–8 % | ~28.000–32.000 € |
| Hamburg / BW / NDS / RLP | 5 / 5 / 5 / 5 % | ~9–10 % | ~36.000–40.000 € |
| NRW / SH / Thüringen | 6,5 % | ~11–12 % | ~44.000–48.000 € |
Unser Fazit
Der Bausparvertrag lohnt sich 2026 vor allem für Menschen die in 8–12 Jahren kaufen, bauen oder modernisieren wollen. Der garantierte Darlehenszins (1,5–2,5 % p.a.) ist der entscheidende Vorteil – egal ob die Bauzinsen in 10 Jahren bei 2 % oder 6 % liegen. Empfehlung: Jetzt abschließen, staatliche Förderung sichern, in 8–10 Jahren abrufen.
Häufige Fragen: Eigenkapital und BSV
Nein – BSV allein reicht meist nicht. BSV-Guthaben + BSV-Darlehen decken typischerweise 15–25 % des Kaufpreises. Für 20 % EK-Quote benötigen Sie also zusätzlich eigene Ersparnisse. BSV ist ein wichtiger Baustein, aber kein alleiniger EK-Ersatz. Ideal: BSV + Eigenersparnisse + ggf. KfW.
Ja, aber es wird teurer. Unter 10 % EK verlangen Banken oft Risikoaufschläge (+0,5–1,5 % Zins). Sogenannte "Vollfinanzierungen" (ohne EK) gibt es, aber selten und zu hohen Zinsen. Empfehlung: Mindestens Nebenkosten aus Eigenmitteln finanzieren. BSV hilft, das EK schnell aufzubauen – auch wenn noch nicht ausreichend, lohnt sich früher Start.
