BausparvertragStaatlich gefördertes Spar- und Darlehensprodukt: AnsparphaseDie erste Phase des Bausparvertrags – du zahlst monatlich ein, bis zur Zuteilung. Weiterlesen → + Darlehensanspruch zu vorab festgelegtem Zins. Weiterlesen → und Denkmalschutz 2026: Denkmalimmobilien kaufen und sanieren — Denkmal-AfA bis 72 %, BSV als Sanierungsfinanzierung, Förderungen. Lohnt sich das?
Denkmalschutz-Immobilien: Was ist möglich?
| Aspekt | Details |
|---|---|
| Denkmal-AfA (Eigennutzung) | 9 % × 10 Jahre = 90 % der Sanierungskosten absetzbar (§ 10f EStG) |
| Denkmal-AfA (Vermietung) | 9 % × 8 Jahre + 7 % × 4 Jahre = 72 % + 28 % = 100 % (§ 7i EStG) |
| Gebäude-AfA (Bestand) | 2 % p.a. auf historischen Kaufpreis (Gebäudeanteil) |
| Sanierungskosten | Typisch 800–2.500 €/m² bei Vollsanierung |
| Denkmalschutz-Behörde | Sanierungsmaßnahmen müssen vorab genehmigt werden |
| BSV-Darlehen für Sanierung | Ja — wohnwirtschaftliche Sanierung ist BSV-förderfähig |
Typische Denkmal-Investition: Rechenbeispiel
- Kaufpreis Denkmalaltbau: 150.000 € (Rohzustand)
- Sanierungskosten: 300.000 € (denkmalgerecht)
- Gesamtinvestition: 450.000 €
- Denkmal-AfA auf 300.000 €: 9 % × 8 Jahre = 216.000 € absetzbar in 8 Jahren
- Steuerersparnis bei 45 %: 97.200 € in 8 Jahren = 12.150 €/Jahr
- BSV-Darlehen 80.000 € für Sanierungsanteil: Zinsen 2 % = 1.600 €/Jahr als Werbungskosten
Risiken bei Denkmalimmobilien
- Behörden-Auflagen: Sanierung muss denkmalgerecht sein — teurer als bei normalen Objekten
- Lage entscheidet: Denkmalimmobilien in strukturschwachen Regionen riskant (keine Mieter, kein Wertzuwachs)
- Sanierungskosten explodieren oft: Beim Aufmachen der Wände kommen oft unerwartete Probleme
- Steuerersparnis erst nach Jahren: Wer niedrige Steuerlast hat (Rente, Teilzeit), profitiert weniger
- Mieter-Rechte: Denkmalschutz schützt Mieter nicht — aber Modernisierungsumlage ist begrenzt
Für wen eignen sich Denkmalimmobilien?
- Spitzenverdiener: 45 % Steuersatz maximiert die Denkmal-AfA-Wirkung
- Langfristinvestoren: Denkmal-AfA läuft 12 Jahre — kurzfristiger Verkauf reduziert den Vorteil
- Stadtlagen mit Nachfrage: Denkmal-ETW in Leipzig, Dresden, Erfurt, Nürnberg haben hohe Mieternachfrage
- Selbstnutzer mit hohem Steuersatz: § 10f EStG = 90 % der Sanierungskosten über 10 Jahre absetzbar
Schritt für Schritt: So gehen Sie vor
- Bedarf ermitteln: Wann und wofür brauchen Sie das Kapital? (Kauf, Bau, Modernisierung)
- BausparsummeGuthaben + Darlehen zusammen. Basis für Abschlussgebühr und Zuteilungszeitpunkt. Weiterlesen → berechnen: 20–30 % des Kaufpreises oder volle Modernisierungskosten als Ziel
- Anbieter vergleichen: Darlehenszins (1,5–2,5 %) und AbschlussgebührEinmalige Gebühr bei Vertragsabschluss: 1,0–1,6 % der Bausparsumme. Weiterlesen → (1–1,6 %) vergleichen
- Fördercheck: WohnungsbauprämieStaatliche Förderung: 10 % auf max. 700 €/Jahr = bis zu 70 € pro Person. Weiterlesen →, VL, Riester – was passt zu Ihrer Situation?
- Sparrate optimieren: VL des Arbeitgebers direkt in BSV, Sonderzahlungen einplanen
- BSV abschließen: Am besten sofort – ZinssicherungDer garantierte Darlehenszins bei Vertragsabschluss – schützt vor steigenden Marktzinsen. Weiterlesen → gilt ab Vertragsabschluss
- KfW prüfen: Kombination BSV + KfW für maximale staatliche Unterstützung
Unser Fazit
Der Bausparvertrag lohnt sich 2026 vor allem für Menschen die in 8–12 Jahren kaufen, bauen oder modernisieren wollen. Der garantierte Darlehenszins (1,5–2,5 % p.a.) ist der entscheidende Vorteil – egal ob die Bauzinsen in 10 Jahren bei 2 % oder 6 % liegen. Empfehlung: Jetzt abschließen, staatliche Förderung sichern, in 8–10 Jahren abrufen.
Häufige Fragen: BSV und Denkmalschutz
Ehrliche Antwort: Ja und nein. Die Denkmal-AfA ist real und erheblich — aber sie verdeckt oft Probleme. Was wirklich stimmt: Sanierungskosten sind absetzbar, Steuerersparnis ist groß bei hohem Steuersatz. Was oft verschwiegen wird: 1) Denkmalimmobilien in schlechten Lagen bringen trotz Steuervorteilen Verluste 2) Sanierungskosten oft höher als geplant 3) Behördenauflagen reduzieren die Sanierungsfreiheit erheblich. Faustregel: Denkmalimmobilie kaufen wenn die Lage auch ohne AfA-Steuerbonus sinnvoll wäre. Die AfA ist der Bonus, nicht die Begründung. BSV-Darlehen für denkmalgerechte Sanierung ist günstiger als Bankkredit — das ist ein echter Vorteil. Steuerberater mit Denkmalschutz-Erfahrung vor dem Kauf beauftragen. Mehr im BSV-Vergleich.
