KaufnebenkostenSteuern und Gebühren beim Immobilienkauf: Grunderwerbsteuer + Notar + Grundbuch = 7–12,5 % des Kaufpreises. Weiterlesen → 2026: GrESt, Notar, Makler nach Bundesland — Bayern 7–8 %, NRW 10–11 %, vollständiger Vergleich.
Kaufnebenkosten: Überblick nach Bundesland 2026
| Bundesland | GrESt | Notar+GB ca. | Makler | Gesamt Nebenkosten |
|---|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 1,5–2 % | 3,57 % geteilt = 1,785 % | ca. 7–8 % |
| Sachsen | 3,5 % | 1,5–2 % | 3,57 % geteilt = 1,785 % | ca. 7–8 % |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 1,5–2 % | 3,57 % geteilt = 1,785 % | ca. 8–9 % |
| Niedersachsen | 5,0 % | 1,5–2 % | 3,57 % geteilt = 1,785 % | ca. 8–9 % |
| Hamburg | 5,5 % | 1,5–2 % | 3,57 % geteilt = 1,785 % | ca. 9 % |
| Hessen / MV / Berlin | 6,0 % | 1,5–2 % | 3,57 % geteilt = 1,785 % | ca. 9–10 % |
| NRW / SH / TH / SL / BB | 6,5 % | 1,5–2 % | 3,57 % geteilt = 1,785 % | ca. 10–11 % |
Notar- und Grundbuchkosten: Was fällt wie an?
- Notar-Beurkundungsgebühr: Ca. 0,5–1 % des Kaufpreises
- Notar-Vollzugsgebühren: Auflassungsvormerkung, Grundschuldbestellung etc. — ca. 0,3–0,5 %
- Grundbuchgebühren: Eintragung Eigentumsübergang + Grundschuld — ca. 0,3–0,5 %
- Gesamt Notar + GB: 1,5–2 % des Kaufpreises
- Nicht verhandelbar: Notar und Grundbuch sind gebührenrechtlich geregelt — keine Rabatte
Makler: Wie sparen?
- Gesetzliche Teilung seit 2020: Käufer zahlt max. so viel wie Verkäufer — beide maximal 3,57 % des Kaufpreises
- Ohne Makler kaufen: Wenn direkt vom Eigentümer: 0 € Maklercourtage
- Privatverkauf suchen: Immoscout-Suche nach "Privatverkauf" — kein Makler, keine Provision
- Verhandlung möglich: Marktübliche 3,57 % sind verhandelbar — besonders bei teuren Objekten
BSV und Nebenkosten: Was ist finanzierbar?
- BSV-Darlehen kann Nebenkosten nicht finanzieren: BSV-Darlehen ist zweckgebunden für wohnwirtschaftliche Maßnahmen — keine GrESt oder Makler
- Eigenkapital für Nebenkosten nötig: 7–11 % des Kaufpreises als Cash vorab
- BSV-Guthaben als EK: Kann für Kaufpreis-Anteil verwendet werden, damit Ersparnisse für Nebenkosten frei bleiben
- Budgetplanung: Kaufpreis + Nebenkosten = Gesamtbedarf → EK sollte mind. Nebenkosten + 10 % EK-Anteil decken
Schritt für Schritt: So gehen Sie vor
- Bedarf ermitteln: Wann und wofür brauchen Sie das Kapital? (Kauf, Bau, Modernisierung)
- BausparsummeGuthaben + Darlehen zusammen. Basis für Abschlussgebühr und Zuteilungszeitpunkt. Weiterlesen → berechnen: 20–30 % des Kaufpreises oder volle Modernisierungskosten als Ziel
- Anbieter vergleichen: Darlehenszins (1,5–2,5 %) und AbschlussgebührEinmalige Gebühr bei Vertragsabschluss: 1,0–1,6 % der Bausparsumme. Weiterlesen → (1–1,6 %) vergleichen
- Fördercheck: WohnungsbauprämieStaatliche Förderung: 10 % auf max. 700 €/Jahr = bis zu 70 € pro Person. Weiterlesen →, VL, Riester – was passt zu Ihrer Situation?
- Sparrate optimieren: VL des Arbeitgebers direkt in BSV, Sonderzahlungen einplanen
- BSV abschließen: Am besten sofort – ZinssicherungDer garantierte Darlehenszins bei Vertragsabschluss – schützt vor steigenden Marktzinsen. Weiterlesen → gilt ab Vertragsabschluss
- KfW prüfen: Kombination BSV + KfW für maximale staatliche Unterstützung
Unser Fazit
Der BausparvertragStaatlich gefördertes Spar- und Darlehensprodukt: Ansparphase + Darlehensanspruch zu vorab festgelegtem Zins. Weiterlesen → lohnt sich 2026 vor allem für Menschen die in 8–12 Jahren kaufen, bauen oder modernisieren wollen. Der garantierte Darlehenszins (1,5–2,5 % p.a.) ist der entscheidende Vorteil – egal ob die Bauzinsen in 10 Jahren bei 2 % oder 6 % liegen. Empfehlung: Jetzt abschließen, staatliche Förderung sichern, in 8–10 Jahren abrufen.
Häufige Fragen: Kaufnebenkosten
Mindestens: Alle Nebenkosten als Cash (7–11 % je nach Bundesland) + optionaler EK-Anteil. Empfehlung: 20–30 % des Kaufpreises inkl. Nebenkosten als EK. Beispiel NRW: Kaufpreis 350.000 €. Nebenkosten ~10,5 % = 36.750 €. EK-Ziel 25 % = 87.500 €. Mindest-EK: 36.750 € (nur Nebenkosten). Realistisches EK: 70.000–90.000 €. BSV-Guthaben nach 7 Jahren (Sparrate 200 €/Monat): ~17.000–20.000 € BSV + Ersparnisse. Bei BSV + Ersparnisse = 70.000 €: Kaufpreis 280.000–320.000 € in NRW möglich. Wenn mehr EK: Besser LTV, günstigerer Bankzins. Mehr im Nebenkostenrechner.
