AfA bei Vermietung 2026: Lineare Abschreibung 2–3 %, BSV-Zinsen als Werbungskosten — doppelter Steuervorteil für Vermieter.
AfA bei Vermietungsimmobilien: Überblick 2026
| AfA-Typ | Gebäude-Baujahr | AfA-Satz | Nutzungsdauer |
|---|---|---|---|
| Standard-AfA (linear) | ab 1. Jan 2023 | 3 % p.a. | 33 Jahre |
| Standard-AfA (linear) | 1925–31.12.2022 | 2 % p.a. | 50 Jahre |
| Standard-AfA (linear) | vor 1925 | 2,5 % p.a. | 40 Jahre |
| Sonder-AfA § 7b EStG | Neubau, Erstbezug bis 2026 | 5 % × 4 Jahre = 20 % | Nur für neue Wohnungen |
| Denkmal-AfA | Denkmalgeschützte Gebäude | 9 % × 8 Jahre = 72 % | Sehr attraktiv |
Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten: Der wichtigste Unterschied
- Erhaltungsaufwand (sofort absetzbar): Reparaturen, Instandhaltung, Austausch gleichwertiger Bauteile. Beispiele: Neue Fenster (gleiche Qualität), Dachreparatur, Bodenbelag erneuern.
- Herstellungskosten (über AfA abzuschreiben): Wertverbesserungen, Erweiterungen, Qualitätsverbesserungen. Beispiele: Dachausbau, Anbau, Einbau eines Aufzugs wo keiner war.
- BSV-Darlehen für Erhaltungsaufwand: Zinsen sofort absetzbar + Kosten sofort absetzbar = optimaler steuerlicher Effekt
- BSV-Darlehen für Herstellungskosten: Zinsen sofort absetzbar, Kosten über AfA verteilt
BSV und AfA: Optimale Strategie für Vermieter
- Beim Kauf: BSV-Darlehen für einen Teil der Finanzierung — Zinsen als Werbungskosten
- Gebäude-Kaufpreisaufteilung: Je mehr auf Gebäude (nicht Grundstück) entfällt, desto höhere AfA
- Kaufpreisaufteilungsrechner: Finanzamt nutzt eigene Aufteilung — vorab prüfen oder Steuerberater beauftragen
- Modernisierung gezielt steuern: Erhaltungsaufwand (sofort absetzbar) bevorzugen wo möglich
- Neubau: § 7b-Sonder-AfA: 5 % × 4 Jahre = 20 % in den ersten 4 Jahren — enorm wertvoll bei hohem Steuersatz
Rechenbeispiel: BSV + AfA bei Mietwohnung
- Kaufpreis ETW: 280.000 € (Baujahr 2010)
- Gebäudeanteil 70 %: 196.000 € × 2 % AfA = 3.920 €/Jahr
- BSV-Darlehen 40.000 € zu 2 %: 800 €/Jahr Zinsen (Werbungskosten)
- Verwaltungskosten, Instandhaltung: ~1.500 €/Jahr
- Gesamte Werbungskosten: 6.220 €/Jahr
- Bei 42 % Steuersatz: 2.612 € Steuerersparnis/Jahr
Schritt für Schritt: So gehen Sie vor
- Bedarf ermitteln: Wann und wofür brauchen Sie das Kapital? (Kauf, Bau, Modernisierung)
- BausparsummeGuthaben + Darlehen zusammen. Basis für Abschlussgebühr und Zuteilungszeitpunkt. Weiterlesen → berechnen: 20–30 % des Kaufpreises oder volle Modernisierungskosten als Ziel
- Anbieter vergleichen: Darlehenszins (1,5–2,5 %) und AbschlussgebührEinmalige Gebühr bei Vertragsabschluss: 1,0–1,6 % der Bausparsumme. Weiterlesen → (1–1,6 %) vergleichen
- Fördercheck: WohnungsbauprämieStaatliche Förderung: 10 % auf max. 700 €/Jahr = bis zu 70 € pro Person. Weiterlesen →, VL, Riester – was passt zu Ihrer Situation?
- Sparrate optimieren: VL des Arbeitgebers direkt in BSV, Sonderzahlungen einplanen
- BSV abschließen: Am besten sofort – ZinssicherungDer garantierte Darlehenszins bei Vertragsabschluss – schützt vor steigenden Marktzinsen. Weiterlesen → gilt ab Vertragsabschluss
- KfW prüfen: Kombination BSV + KfW für maximale staatliche Unterstützung
Unser Fazit
Der BausparvertragStaatlich gefördertes Spar- und Darlehensprodukt: AnsparphaseDie erste Phase des Bausparvertrags – du zahlst monatlich ein, bis zur Zuteilung. Weiterlesen → + Darlehensanspruch zu vorab festgelegtem Zins. Weiterlesen → lohnt sich 2026 vor allem für Menschen die in 8–12 Jahren kaufen, bauen oder modernisieren wollen. Der garantierte Darlehenszins (1,5–2,5 % p.a.) ist der entscheidende Vorteil – egal ob die Bauzinsen in 10 Jahren bei 2 % oder 6 % liegen. Empfehlung: Jetzt abschließen, staatliche Förderung sichern, in 8–10 Jahren abrufen.
Häufige Fragen: AfA und Bausparvertrag
Nein — die erhöhte AfA von 3 % gilt nur für Neubauten mit Bauantrag oder Kaufvertrag ab dem 1. Januar 2023. Für Bestandsimmobilien (gebaut vor 2023) gilt weiterhin 2 % AfA (Baujahr ab 1925) oder 2,5 % (vor 1925). Wenn Sie eine Neubau-ETW kaufen (Erstbezug): 3 % AfA — deutlich besser als Bestand. Zusätzlich: § 7b Sonder-AfA für neue Mietwohnungen (5 % × 4 Jahre) — sofern die Voraussetzungen erfüllt sind (Kaufpreis max. 4.800 €/m², Erst-Vermietung). Steuerberater rechnen lassen: Bei Hochpreis-Neubauten greift § 7b nicht. Mehr im BSV-Vergleich.
