Eigennutzung vs. Vermietung 2026: BSV-Strategie für beide Szenarien: Die wichtigsten Zahlen 2026. BSV-Zins garantiert 1,8 %, WohnungsbauprämieStaatliche Förderung: 10 % auf max. 700 €/Jahr = bis zu 70 € pro Person. Weiterlesen → 70 €/Jahr, Zuteilung nach 7–9 Jahren. Hier finden Sie alle Fakten für Ihre fundierte Entscheidung.
Eigennutzung vs. Vermietung: Direktvergleich
| Aspekt | Eigennutzung | Vermietung (Kapitalanlage) |
|---|---|---|
| Staatliche BSV-Förderung | Wohnungsbauprämie, Riester | Keine BSV-Prämien, aber Zinsen absetzbar |
| Steuerliche Abschreibung | Keine AfA | 2–3 % AfA p.a. auf Gebäudeanteil |
| Monatliche Belastung | Rate + Instandhaltung | Rate + Instandhaltung − Mieteinnahmen |
| Flexibilität | Gering — Verkauf dauert | Höher — Mieter kann wechseln |
| Inflationsschutz | Immobilienwert steigt | Mieterhöhung möglich + Wertsteigerung |
| Aufwand | Gering — selbst Entscheider | Höher — Mieterverwaltung, Reparaturen |
| Rentabilität | Keine Rendite-Messung (Wohnkosten) | 2–4 % Netto-Rendite in guten Lagen |
BSV-Strategie je nach Ziel
- Eigennutzung: BSV + Wohnungsbauprämie + Riester = maximale staatliche Förderung. Ziel: Schuldenfreiheit im Rentenalter.
- Vermietung: BSV ohne Prämien, aber Zinsen als Werbungskosten. Kombination mit AfA = steuerliches Optimum. Ziel: Laufende Rendite + Wertzuwachs.
- Gemischte Strategie: Eigenheim kaufen + zukünftige Zweitimmobilie zur Vermietung (wenn finanziell möglich)
Eigennutzung: Wann lohnt sie sich?
- Zeithorizont 10+ Jahre am selben Ort
- Mietkosten > Kreditrate + Nebenkosten
- EigenkapitalEigene Mittel für den Immobilienkauf – mindestens 20 % des Kaufpreises empfohlen. Weiterlesen → vorhanden (mind. 20 % + Nebenkosten)
- Familienwunsch, Gestaltungsfreiheit wichtig
- Sicherheitsbedürfnis: Kein Kündigungsrisiko durch Vermieter
Vermietung: Wann lohnt sie sich?
- Kaufpreis-Miete-Verhältnis unter 25 (Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete)
- Nettomietrendite über 3 % erzielbar
- Spitzensteuersatz — AfA bringt maximalen Steuervorteil
- Hohes Mobilität-Bedürfnis — kein Eigennutzungs-Commitment gewünscht
- Mietmarkt: Genug Nachfrage für dauerhaften Leerstand-Schutz
Schritt für Schritt: So gehen Sie vor
- Bedarf ermitteln: Wann und wofür brauchen Sie das Kapital? (Kauf, Bau, Modernisierung)
- BausparsummeGuthaben + Darlehen zusammen. Basis für Abschlussgebühr und Zuteilungszeitpunkt. Weiterlesen → berechnen: 20–30 % des Kaufpreises oder volle Modernisierungskosten als Ziel
- Anbieter vergleichen: Darlehenszins (1,5–2,5 %) und AbschlussgebührEinmalige Gebühr bei Vertragsabschluss: 1,0–1,6 % der Bausparsumme. Weiterlesen → (1–1,6 %) vergleichen
- Fördercheck: Wohnungsbauprämie, VL, Riester – was passt zu Ihrer Situation?
- Sparrate optimieren: VL des Arbeitgebers direkt in BSV, Sonderzahlungen einplanen
- BSV abschließen: Am besten sofort – ZinssicherungDer garantierte Darlehenszins bei Vertragsabschluss – schützt vor steigenden Marktzinsen. Weiterlesen → gilt ab Vertragsabschluss
- KfW prüfen: Kombination BSV + KfW für maximale staatliche Unterstützung
Unser Fazit
Der BausparvertragStaatlich gefördertes Spar- und Darlehensprodukt: Ansparphase + Darlehensanspruch zu vorab festgelegtem Zins. Weiterlesen → lohnt sich 2026 vor allem für Menschen die in 8–12 Jahren kaufen, bauen oder modernisieren wollen. Der garantierte Darlehenszins (1,5–2,5 % p.a.) ist der entscheidende Vorteil – egal ob die Bauzinsen in 10 Jahren bei 2 % oder 6 % liegen. Empfehlung: Jetzt abschließen, staatliche Förderung sichern, in 8–10 Jahren abrufen.
Häufige Fragen: Eigennutzung vs. Vermietung
Bei Eigennutzung können Sie nutzen: Wohnungsbauprämie (10 % auf max. 700 €/Jahr), Riester-Förderung (Grundzulage + Kinderzulage), BSV-Darlehen zu 2 %. Bei Vermietung verlieren Sie: Wohnungsbauprämie (nur Eigennutzung), Riester-Förderung (nur Eigennutzung). Behalten Sie: BSV-Darlehen zu 2 % (kann für Mietobjekte genutzt werden). Steuerlicher Bonus bei Vermietung: BSV-Zinsen als Werbungskosten abziehbar. Die Wohnungsbauprämie über 7 Jahre beträgt maximal 490 € (Single) — das klingt wenig, aber zusammen mit Riester und Zinsersparnis summiert sich die Eigennutzungs-Förderung auf 2.000–5.000 € (je nach Familie). Mehr im Förderungs-Guide.
